(시사캐스트, SISACAST= 이산하 기자)

 

최근 오피스텔 공급이 늘고 있다. 아파트 매매가가 크게 오르면서 아파트를 대체할 수 있는 오피스텔로 수요가 몰리고 있기 때문이다. 여기에 상대적으로 규제가 덜하다는 점도 오피스텔 공급이 늘어난 이유다. 오피스텔은 아파트에 비해 청약규제가 덜하다. 지역에 상관없이 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있다. 

그동안 중견건설사가 주로 선보였던 오피스와 지식산업센터 등의 오피스 분양시장에 대형사의 참여가 늘고 있다.

오피스 분양 시장도 호황이다. 지난 2월 SK에코플랜트가 동탄호수공원 인근에 분양한 오피스 '동탄 레이크원'은 수요자들의 관심을 받으며 단기간 내 분양 완료됐다. 3월에는 포스코건설이 인천 송도국제도시에서 분양한 '포스트 센트로드 송도' 오피스는 분양 3일 만에 모든 호실 계약이 완료됐다.

◆ 준공 후 매입도 고려

오피스텔은 입지가 가장 중요하다. 역에서 얼마나 가까운지가 핵심이다. 

오피스텔은 준공 후 바로 전매해 프리미엄을 얻으려는 초보 투자자가 꽤 많다. 하지만 대출 규모가 적고, 향후 시세상승이 어렵다면 준공 후 마이너스 프리미엄인 매물을 매수하는 것이 나을 수 있다. 오피스텔의 경우 아파트에 비해 프리미엄이나 시세차익을 거두기가 쉽지 않다.

세입자들은 항상 새 오피스텔을 선호한다. 상업지역은 오피스텔을 새로 건축하기가 쉽다. 공급이 쉽다는 것은 매매가 상승이 쉽지 않다는 의미다. 특히 월세 수익형인 1룸, 1.5룸은 매매가 상승이 힘들다. 따라서 급매나 경매로 시세보다 낮게 매수해야 손해를 보지 않는다. 

입주한 이후 시세나 월세에서 거품이 빠진 오피스텔을 찾는 것도 좋은 방법이다. 아파트와 달리 수요에 비해 물량이 부족하지 않은 오피스텔의 경우 입주시점이 되어도 분양가 대비 프리미엄이 높지 않다. 준공 후 미분양된 오피스텔이나 분양가보다 낮은 매물을 찾는 것이 좋다.

◆ 조망·전철역과의 거리 등 살펴야

보통 오피스텔은 2층까지가 상가다. 3층부터 오피스텔이다. 전면부 남향 라인이 인기가 많고 후면부 북향이 인기가 없다. 가능하다면 후면부나 상가 바로 윗층인 3층을 피하면서 상대적으로 저렴한 오피스텔을 매수해야 한다.

특히 측면부 호실의 뷰가 좋다고 선뜻 매수하고 나면 나중에 옆에 다른 건물이 들어설 경우 벽뷰가 된다는 점을 유의해야 한다.

낙찰, 매매된 물건의 가격을 보고 층과 라인을 비교하면 입찰할 물건의 예상가를 추측할 수 있다.

주차 대수나, 실거래 사례, 관리비도 문의해야 한다. 직접 오피스텔을 방문해서 조망이나 전철역과의 도보 거리 등을 확인해야 한다.

취득세의 경우 주거용 오피스텔과 일반 주택의 경우 취득 순서에 따라 취득세가 달라진다. 기존에 주택을 가지고 있으면서 주거용이나 업무용 오피스텔을 산다면 취득세는 무조건 4.6%로 동일하다. 

반대로 주거용 오피스텔을 가진 상태에서 주택을 취득할 경우는 얘기가 달라진다. 이 때는 주택을 이미 한 채 보유했다고 간주해 취득세를 내야한다. 주거용 오피스텔을 한 채 보유한 상태에서 조정지역의 주택을 산다면 취득세 8%를 내야한다.

양도소득세의 경우 주거용 오피스텔도 일반 주택과 똑같다. 주거용 오피스텔을 보유한 상태에서 기존 다른 주택보다 먼저 팔든 나중에 팔든 상관없이 양도세 중과 기준이 적용된다. 

◆ 오피스텔 투자 고려사항

오피스텔 투자에서 실패하지 않으려면 아래 사항 중 최소 3가지를 충족하는 것이 좋다. 

① 광화문·종로, 강남, 여의도, 용산 4개 업무지구에 있는 오피스텔에 투자해야 시세차익이 가능하다. 서울 대표적인 업무지구연 광화문, 종로, 강남, 여의도, 용산 인근의 오피스텔이 유리하다.

② 서울이 아닌 인천, 경기권이라면 지하철 역과 가까워야 한다. 상대적으로 저렴하지만 서울 출퇴근이 가능한 수도권 오피스텔이라면 전철역과 인접해 있어야 수요가 많다.

③ 원룸보다는 2룸 이상인 오피스텔 투자가 상대적으로 좋다.

④ 서울의 대표적인 업무지구와 출퇴근 거리가 30분 안팎이어야 한다.

⑤ 중소형사 브랜드보다는 대형건설사 브랜드가 상대적으로 유리하다. 

⑥100세대 미만보다는 300세대 이상인 오피스텔에 투자하는 것이 좋다.

 

[시사캐스트]