(시사캐스트, SISACAST= 김지영 기자)

정부가 집값 안정 대책을 잇달아 발표하며 아파트 규제가 강화되자 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔 투자가가 관심을 모으고 있다. 최근 분양하는 오피스텔 단지는 청약 성적에서도 수 십대 1을 넘어서는가 하면, 당일 완판 단지까지 속출하고 있다.

이 같은 오피스텔 인기는 ‘풍선효과’이자 규제의 반작용 때문만은 아니다. 청약가점이 낮거나 혹은 대출규제 상황에서 현금 보유력이 낮아 아파트 매매에 나서지 못하는 젊은 1~2인 가구라면 오피스텔 투자를 진지하게 고려해볼만 하다.

---

■왜 인기인가? 

오피스텔의 인기는 1~2인 가구의 증가 속도와 맞물려있다.

통계청 장래가구추계 자료를 보면 올해 전국 1~2인 가구 수는 1186만2005가구에 달한다. 이는 전체 가구 수의 약 58.29%에 달한다. 지난 2015년 53.36%였던 비율이 5년 사이 약 5%p 증가한 셈이다.

국토교통부가 올해 6월 발표한 ‘2019년도 주거실태조사’를 보더라도 청년 가구(만20세~만34세) 절반 이상인 59.2%가 1인 가구로 조사됐다. 

‘나 홀로 가구’의 주거형태는 대부분 직장과 집의 이동거리가 가까운 직주근접을 선호한다. 게다가 거주지 인근에 대형쇼핑몰, 문화시설, 식당가 등 생활인프라를 이용하는 빈도가 높기 때문에 주로 역세권 내지는 도심 주거공간은 선호한다. 오피스텔은 대부분 이들 1인가구가 선호하는 주거지역에 위치한다.

---

■쏟아진 아파트 규제에 반사이익 

게다가 최근 쏟아진 각종 규제도 오피스텔의 몸값을 높였다. 지난 7·10 대책으로 아파트는 청약자격에서부터 대출한도, 전매조건, 의무거주기간, 보유세 및 양도세까지 대부분이 규제로 묶였다. 

아울러 6·17부동산대책에서는 경기, 인천, 대전, 청주의 일부 지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정했고, 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 추가 지정했다. 서울은 25개 자치구 모두 이미 투기과열지구인 상태다.

투기지역 및 투기과열지구에서는 전세대출을 받은 사람이 3억원 초과 아파트를 매매하면 전세대출이 즉시 회수된다. 주택 거래는 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 한다. 

게다가 아파트 청약 당첨자들의 평균 가점은 갈수록 높아지고 있다. 실제 올해 5월 서울 동작구에서 분양한 ‘흑석리버파크자이’ 전용면적 59㎡ 당첨자 최고 가점은 84점 만점을 기록하기도 했다. 자녀(부양가족) 합산 가점이 없는 1~2인 가구가 소형 평형 아파트를 분양 받는 다는 것은 사실상 불가능하다.

---

■청약통장 없으면 어때! 대출도 넉넉

하지만 오피스텔은 이 같은 규제들에서 비교적 자유로운 편이다. 높아진 아파트 청약 문턱도 없다. 청약통장, 거주지 제한, 주택소유 여부도 상관이 없다. 대한민국에 거주하는 만 19세 이상이면 청약 신청이 가능하다.

투기과열지구 및 조정대상지역 내 100실 이상으로 분양하는 오피스텔은 소유권 이전 등기일까지 전매가 제한되지만, 비규제지역 오피스텔은 바로 전매가 가능하다. 
특히 오피스텔은 조정지역에서도 주택담보대출비율(LTV) 적용을 피해 시세의 70%까지 대출이 가능하다.

분양업계 한 관계자는 “오피스텔은 분양가의 70%까지는 은행권 금리인 2%후반 대출이 가능하고 제2금융을 낄 경우 최대 80~85%까지 합산금리 3%대 초중반으로 맞출 수 있어 현금보유 부담이 아파트에 비해 훨씬 덜하다”고 말했다.

---

■오피스텔 흥행에 거래도 증가세 

오피스텔 청약 성적에 발맞춰 거래건수도 계속 증가추세다. 올해 6월 인천광역시 부평구 부평동 일원에서 분양한 ‘e편한세상 시티 부평역’은 부평역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권 단지로 최고 청약경쟁률 28.78대 1을 기록했다.

현대건설이 경기도 의정부시 의정부동 일원에 공급한 ‘힐스테이트 의정부역’ 오피스텔도 청약 결과 145.03대 1의 경쟁률로 당일 완판됐다.

오피스텔 매매 건수는 올해 1월~5월까지 1만5769건을 기록해 작년 동기 1만2010건에 비해 31%가 증가했다. 오피스텔 가격도 꾸준히 상승하고 있다. 올해 1분기 서울과 경기도 오피스텔 가격 변동률은 각각 0.77%, 1.21%씩 상승했다. 강남구 청담동 ‘더리버스청담’ 전용 45㎡는 작년 8월 12억3000만원선에서 올해 초 14억5000만원까지 6개월 동안 2억원 이상 올랐다.

---

■수익형? 주거형? 목적은 분명히

최근 오피스텔의 인기에도 불구하고 매매나 청약을 고려하는 수요자라면 본인의 취득 목적을 분명히 해야 한다. 과거에는 오피스텔을 월세를 위한 수익형 투자상품으로 접근하는 경우가 대다수였다.

현재와 같은 저금리 상황에서 오피스텔 전국 평균 임대수익률이 4.84%인 것을 고려하면 나쁘지 않은 선택이다. 하지만 최근 주목받는 오피스텔 거래는 임대용 소형평형 보다 주거에 더 특화된 소위 ‘아파텔’들이다. 이는 규제를 피해 실거주 목적으로 들어오는 수요가 계속 늘어나기 때문이다.

실제 직방이 집계한 전국 오피스텔 면적별 거래현황에 따르면 전용면적 40㎡이하의 거래비중은 점차 줄고 전용 40㎡초과~60㎡이하, 전용 60㎡초과~85㎡이하의 거래가 늘고 있는 추세다. 

건설사들도 주거용 오피스텔 니즈를 만족 시킬 상품을 공급 중이다. 의정부에서 선보인 ‘힐스테이트 의정부역’ 오피스텔은 집 안에 아파트에서나 볼 수 있던 현관창고와 안방 드레스룸이 조성됐다.

대우건설이 경기 수원시 장안구 정자동 일대에 공급한 ‘화서역 푸르지오 브리시엘’ 오피스텔은 전용면적 84㎡의 경우 4Bay와 조망권이 좋은 거실 2면 개방형 등 아파트급 평면설계를 적용했다. 3개의 실과 2개 욕실, 주방, 거실도 마련돼 있다.

---

■과거 비쌌던 취득세 이제는 장점으로

각종 세금과 관련해서도 오피스텔이 반사이익을 누리고 있다. 과거에는 취득세가 상대적으로 높아 불리했지만. 개정되는 세법에서 다주택자 세율을 큰 폭으로 올리며 오히려 오피스텔의 취득세가 낮아지게 됐다. 오피스텔 취득세는 현재도 4.6%이다. 다만 업무용인 아닌 주택용은 부가가치세 10%가 추가된다. 

하지만 올해 개정되는 지방세법으로 아파트를 2주택 보유할 경우 취득세가 8%, 3주택은 12%가 적용돼 오피스텔 취득세가 상대적으로 유리해졌다.

종합부동산세는 주거형 오피스텔(업무용은 제외)의 경우 기존의 주택과 함께 2주택 기준으로 부과된다. 즉 주택가액+오피스텔가액에서 6억원만 공제하고 나머지 금액에 과표별 종부세가 부과된다. 양도세는는 조정지역에서 주거용으로 이용한 오피스텔은 다주택 중과세를 적용받는다. 실주거를 하지 않았거나 비규제지역의 경우는 상황이 다르다.

---

■그래도 아파트? 오피스텔 한계는

최근 오피스텔이 규제 풍선효과로 조망을 받고 있지만 주거용 오피스텔이 마냥 유리한 것만은 아니다. 일단 가장 큰 약점은 환금성에 취약하다는 점이다. 경기 하강 시기나 부동산 경기가 위축될 때 아파트 보다 가격 하방경직성이 적어 가장 먼저 영향을 받을 수 있고, 매매 등에서도 아파트만큼 꾸준한 수요가 부족하다보니 적절한 시점에 팔리지 않을 수도 있다. 이 점은 집값 상승기에도 마찬가지다. 아파트 보다 상승폭이 적기 때문에 신혼부부 등이 수년간 거주 이후 자녀가 생겨 아파트로 옮길 때 더 많은 자금이 소요될 수 있다.

또한 주거여건상 대단지의 단지 내 시설(녹지, 커뮤니티 등)이 부족하고, 자녀가 있는 가정이라면 교육여건이 아파트에 비해 떨어진다. 최근 난방·관리비의 경우 차이가 많이 줄었지만 이 점도 아파트에 비해 떨어진다.

한편 주의할 점은 과거에는 오피스텔이 주택에서 제외돼 양도세 중과세 등에서 자유로웠지만 현재는 투기과열지구 등 조정지역에서 아파트와 함께 주거용으로 오피스텔을 보유했을 경우는 2년 거주 이전에 팔면 2주택자로 구분돼 오피스텔 처분시 중과세 대상자에 포함된다. 최근 이런 부분과 관련해 불복하는 집주인들의 조세심판 청구 건수가 증가하고 있는 추세다.