(시사캐스트, SISACAST= 이산하 기자)
2025년 부동산 시장은 양극화가 뚜렷할 전망이다. 서울과 지방 간, 아파트와 비아파트 간 가격 차별화를 비롯해 입지와 분양가에 따라 아파트 청약 성적도 희비가 엇갈릴 전망이다.
부동산 전문가들은 올해 부동산 시장을 관통하는 화두로 '금리인하'와 '대출규제', '입주·분양 물량', '탄핵정국'을 꼽았다.
■ 대출규제 지속 전망
부동산 시장은 대출금리와 기준금리에 민감하다. 지난해 9월 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행 이후 아파트 거래량이 크게 줄었다. 대출할 수 있는 한도가 줄어 들면서 매수세가 주춤해진 것이다. 실제로 지난해 7월 8000건에 육박했던 서울지역 아파트 거래량은 9월부터 3개월째 3000건대에 머물렀다.
오는 7월부터 시중은행 등 제1금융권을 비롯해 저축은행 등 제2금융권이 영향을 받는 스트레스 DSR 3단계가 실시될 예정이다. 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 가계대출 한도가 줄고 대부분의 금융권 대출이 규제받게 된다. 작년 2월 1단계에 이어 9월부터 2단계가 적용되고 있다. 스트레스 금리(가산금리)는 1.5%포인트(p)로 전망된다.
한국은행이 올해도 기준금리를 내릴 지도 부동산 시장의 관심사다. 현재 기준금리는 3.0%다. 시장에선 2.5%까지 두차례 정도 금리인하를 예상하고 있다. 기준금리가 떨어지면 대출금리도 떨어져 내집마련 수요자에게는 유리해진다. 하지만 정부의 가계대출 규제 의지가 강해 대출한도는 줄어 들 수 있다. 기준금리가 인하되더라도 서울에서 대출을 통해 집을 사기가 쉽지 않다는 의미다.
■ '공급절벽' 오나
부동산 시장에선 올해 아파트 입주물량과 공급물량이 크게 줄어 전셋값과 집값을 밀어 올릴 것이란 전망이 나온다.
부동산 정보제공업체인 부동산R114에 따르면 2025년 전국 아파트 입주예정 물량은 26만3330가구로 2024년(36만4058가구) 대비 28% 줄어 드는 것으로 나타났다. 이는 2014년 27만4943가구 이후 11년 만에 가장 적은 규모다.
분양물량도 많지 않다. 주요 건설사들이 원가상승, 인건비 상승에 따른 사업성 악화를 이유로 아파트 분양을 미룰 전망이다.
부동산R114 조사에 따르면 2025년에는 전국 158개 사업장에서 총 14만6130가구를 분양할 예정이다. 이는 조사 이래 가장 저조했던 2010년(17만2670가구)보다도 크게 밑도는 물량이다.
권역별 분양 계획은 수도권이 59%(8만5840가구), 지방이 41%(6만290가구)로 수도권 쏠림 현상이 예상된다. 지역별로는 수도권에서 경기(5만550가구), 서울(2만1719가구), 인천(1만3571가구) 순으로 집계됐다.
올해 아파트 분양시장은 차별화가 뚜렷해질 전망이다. 분양가상한제 적용 단지 등은 치열한 청약 경쟁이 예상된다. 하지만 분양가가 비싼 아파트의 경우 경쟁률이 저조할 전망이다. 주택건설업체들은 사업성에 따라 분양 시기와 물량 조절이 예상된다. 탄핵정국으로 정책적 뒷받침이 부족한 데다 경기침체 등 경제 상황도 우호적이지 않다. '공사비 상승'과 '정책 이행력 부족' 등이 분양물량 감소로 이어질 수 있다는 분석이다.
■ 집값은 '상저하고'
부동산 전문가들은 올해 집값에 대해 상반기까지 보합 내지는 하락세를 보이다가 하반기에 반등을 예상했다. 또 수도권과 비수도권, 아파트와 비아파트 간 양극화가 더 심화될 것으로 전망했다.
메트로신문에 따르면 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "정치적 불확실성이 해소되기 전까지는 거래 두절 속에 가격도 약세를 띠는 조정 국면이 지속될 것"이라며 "지난해 서울 아파트 가격이 2021년 10월 고점 대비 90% 가까이 회복해 단기간 급상승에 따른 피로감 등으로 상승 랠리를 보이기는 힘든 상황"이라고 설명했다.
시장에선 전국 집값이 동조화를 보이기 보다는 지역적·국지적 차별화 현상을 예상했다. 서울을 비롯해 교통호재가 있는 수도권 지역은 하반기에 상승을 시도할 것이란 분석이다. 거래가 활발하지 않더라도 가격자체가 급격하게 떨어지지지는 않을 것이란 전망이 지배적이다.
전문가들은 매매가보다 전세가격이 더 불안할 수 있다고 전망했다. 정부의 대출규제가 강화되면 매매보다 전·월세 수요가 많아지기 때문이다. 입주물량이 부족해 전세는 물론 월세가격도 상승할 수 있다는 것.
일각에선 정국불안과 대출규제 등으로 관망세가 늘어나 매매거래보다는 전·월세가 거래가 늘어날 것으로 예상하고 있다. [시사캐스트]
