(시사캐스트, SISACAST= 김은서 기자)

정부가 1년간 전셋값 하락으로 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난’을 해소하기 위해 대출 규제를 손본다. 전세보증금 반환 용도에 한해 총부채상환비율(DTI)를 60%까지 적용한다는 방침이다. 

국토교통부와 기획재정부, 금융위원회는 역전세 반환 대출 규제 완화를 한시적으로 시행한다고 밝혔다. 전셋값 하락으로 전세금 반환이 지연되면서 주거 이동이 제약되거나, 전세금 미반환 리스크로 불안해하는 세입자들이 원활하게 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 하기 위한 것이 규제 완화의 목적이다. 

올해부터 불거진 ‘역전세난’과 더불어 전세사기 리스크도 더해지면서 전세 수요도 하락하면서 이를 완화하기 위한 임시방편이라는 의견도 나오고 있다. 실제 서울부동산정보광장 자료에 따르면, 올해 상반기 서울 주택 전세 거래량은 전세 거래량 13만 5771건으로 2011년 이후 가장 낮은 수치를 기록하고 있다. 특히 이러한 현상은 아파트가 아닌 단독 주택 및 빌라 등과 같은 다가구 주택형에서 두드러지게 나타나고 있다. 

몇몇 관계자들은 “이번 대책이 역전세로 인한 세입자 주거 안정에 목적을 두고 있지만, 근본적인 해결책은 될 수 없을 것”이라는 우려의 목소리를 내고 있는 상황이다.  

DSR 아닌 DTI 규제 완화… 하지만 가계부채 우려도

정부가 시행한 ‘역전세 반환 대출 규제 완화’의 쟁점은 총부채원리금상환비율(DSR)이 아닌 DTI에 집중되어 있다는 점이다. 실제 정부가 발표한 규제완화 주요 내용에서 ‘DSR 40% 제외’라는 문구가 명시되어 있다.

역전세 반환 대출 규제 완화에 따른 대출 금액은 전세금 차액지원이 원칙이다. 필요시 전세금 전액대출 후 차액상환도 가능하고, 기존 세입자가 나가고 새로운 세입자를 구하지 못하더라도 전세금을 반환할 수 있도록 대출규제 범위 내에서 반환금을 지원한다. 다만 이러한 경우, 1년 내 새로운 세입자를 구해 전세금으로 대출금을 상환해야 한다.

또한 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하는 것이 원칙이다. 특히 반환대출을 받고 상환하는 기간 동안에는 신규 주택 구입이 제한되며, 구입한 사실이 발견될 시 3년간 주택담보대출이 막힌다. 여기에 신규 세입자들을 위한 보호조치 차원으로 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차 계약도 체결해야 하는 의무가 발생한다.

집주인의 전세금 반환을 위한 여유를 주고, 세입자들에게 안정적인 전세금 반환을 목적으로 하고 있지만, 집주인들의 가계부채를 유발할 수 있다는 지적도 나오고 있다. 특히 빌라와 다세대 주택 같은 경우 한 명의 집주인이 여러 채의 집을 전세로 내놓는 경우가 많은데, 이러한 경우 다주택자 집주인에게 부실채무가 과중하게 발생할 수 있다는 점도 우려된다.

非아파트 전세 수요 추락… 아파트 전셋값 회복도 더뎌

부동산R114 자료에 따르면 아파트 매매거래량은 늘고 있지만, 전셋값 회복세는 아파트 매매가격보다 조금 더딘 것으로 나타나고 있다. 

부동산R114에 따르면 이달 준 수도권 아파트 가구당 평균 전세가격은 4억 3894만원으로 나타났다. 이는 지난해 고점인 5억 222만원보다 6328만원 낮은 가격이다. 지난 1분기와 비교해 2분기 평균 전셋값은 회복되는 모습을 보이고 있으나, 그 속도가 느리다는 평가다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “입주 물량 집중 지역이나 수요가 적은 수도권 외곽지역은 대단지로 공급되는 경우가 많아 매물이 쌓이는 경우가 많다. 이에 따른 가격 약세와 역전세 우려가 높다”라며 “다만 낮아진 가격 부담에 신규 전세수요가 유입되고 있고, 전세금 반환 목적의 대출 규제 완화 효과가 더해지면 하반기 역전세 위험 수위는 예상보다 낮을 것으로 기대된다”고 말했다.

이와 함께 올해 상반기 서울 주택(아파트·단독·다가구·다세대·연립주택) 임대차 시장에서 전세 거래가 차지하는 비율이 역대 최저치를 기록하면서 아파트 선호현상도 우려점으로 지적된다. [시사캐스트]

서울부동산정보광장에 따르면 단독주택 및 다다구 주택의 전세 거래량은 2만 620건으로 전체 주택 거래량 중 27.6%로 가장 낮은 수준이다. 다세대 주택 및 연립주택도 62.1%에서 53.4%로 줄었다. 반면 아파트 전세비율은 58.3%로 점차 회복세를 보이고 있다. 

이와 관련해 황한솔 경제만랩 연구원은 “비 아파트의 월세 선호 현상이 커진 이유는 전세보증금 미반환 문제가 주로 비아파트에서 생겼기 때문”이라며 “이런 상황이 지속된다면 서민 주거 불안정이 더욱 가속화될 수 있다”고 설명했다. [시사캐스트]
 

김은서 기자 abceee64@gmail.com 다른기사 보기