[싱글족의 알쓸신잡] 이사 앞둔 세입자라면 잊지 마세요…'이것' 챙기셨나요?

(시사캐스트, SISACAST= 이지나 기자)

#서울 광진구에 사는 30대 이 씨는 요즘 집값 때문에 고민이 많다. 이 씨는 "곧 전세가 끝나가는데 집주인이 전셋값을 올린다고 해서 이사를 고민 중이다. 그런데 하루가 다르게 오르는 집값에 무리해서라도 집을 마련해야 하나 고민이다"라고 말했다.

#1년간 노후 아파트에 살다 이사를 준비 중인 안 씨는 집주인과 갈등을 겪었다. 그간  낸 장기수선충당금을 돌려 받으려 연락을 했지만 집주인이 반환을 거부했기 때문이다. 안 씨는 "1년 간 낸 돈이 크지는 않지만 집주인이 저렇게 나오니 황당하다. 이사 준비도 바쁘고 금액도 크지 않아 포기해야 할 것 같다. 소송 비용이 더 들 것 같다"라고 토로했다.

최근 가파른 집값 상승 등 여러 이유로 이사를 하는 이들이 많다. 무주택자라면 이사를 준비하면서 챙겨야 할 것들이 많다. 잘 모르고 손해를 보거나 이사 과정에서 갈등을 겪을 수 있다. 특히 혼자서 이사 준비를 해야 하는 1인가구라면 이런 상황에서 당황할 수 있다. 오늘은 이사를 앞둔 이들에게 도움이 되는 정보를 모았다.  

- 서울 아파트 매매거래 총액 44조 "작년 기록 넘었다"

올초부터 치솟은 집값 상승에 부랴부랴 내집마련에 나서는 이들이 많다. 올해 8월까지 서울 아파트 거래 금액이 44조 원에 달하며 지난해 연간 거래액을 넘어선 것으로 나타났다.

9일 부동산 플랫폼 '직방'이 국토교통부 아파트 실거래가를 분석한 결과 올해 1~8월 서울 거래량은 3만 8247건, 거래총액은 44조 9045억 원으로 집계됐다. 2023년과 비교해 거래량은 112%, 거래총액은 124%에 이르는 수치다.

3월부터 증가하기 시작한 서울 아파트 거래량은 6월 큰 폭으로 증가했다. 주변 경기, 인천 일부 지역까지 영향을 미치며 올해 수도권 아파트 매매시장은 6월을 기점으로 거래량 및 거래금액이 크게 늘며 작년 한 해 수준에 이르고 있는 것으로 나타났다.

특히 서울 아파트값은 연일 강세를 나타내며 종전 최고 거래가격보다 더 비싸게 거래되는 신고가 비율이 4월 10%를 웃돌며 8월은 12.6%로 높아졌다. 상승 거래 비중 역시 7~8월 절반 이상을 차지하며 종전 가격보다 더 오른 가격에 거래되는 비중이 컸다.

전국 기준으로는 30만 1395건, 매매 총액 139조 3445억 원으로 2023년(29만 8084건) 연간 거래량을 넘어섰고, 2023년 매매 거래총액(151조 7508억원)의 92% 수준에 도달했다.

- 노후아파트 전세살이 끝... '장기수선충당금' 챙기셨나요?

오래된 아파트에서 전세살이를 했다면 관리비에 '장기수선충당금'을 본 적 있을 것이다. 장기수선충당금”이란 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 말하는데, 이는 원칙적으로 집주인이 부담하는 비용이다.

일반적으로 세입자가 사는 동안 낸 금액을 추후 집주인에게 돌려받게 된다. 이사 계획이 있다면 미리 관리사무소에서 정확한 납입 내역을 확인한 후 집주인에게 미리 고지하는 것이 좋다. 공동주택관리정보시스템 홈페이지를 통해서도 확인이 가능하다. 사이트에 접속해 관리비 항목에 들어간 후 우리 단지 관리 등 조회를 누르면 거주 중인 단지 조회를 통해 월 사용액과 충당금 잔액, 적립요율 등을 확인할 수 있다.

실제로 미리 고지하지 않았다가 집주인이 반환을 거부하거나 한참 후에 돌려받는 일이 일어나기도 한다. 장기수선충당금은 300세대 이상의 아파트, 승강기가 설치된 아파트 또는 중앙집중식 난방방식의 아파트 등의 관리자가 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 금액을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립하는 것을 말한다.

세입자가 그동안 관리비를 통해 장기수선충당금을 납부했다면 미리 관리사무소에서 납부확인서를 발급받아놓는 것이 좋다. 법률상에 명시된 것처럼 세입자가 낸 장기수선충당금을 돌려주지 않으면 집주인에게 법적 조치가 취해질 수 있다. 하지만 민사상 채권소멸시효가 10년이기 때문에 집주인이 반환을 거부해 소송으로 이어지거나 세입자가 반환금을 포기하는 사례도 생겨나고 있다.

만일 중간에 집주인이 바뀌었다면 새 집주인에게 그동안 낸 금액을 반환받거나 중간 정산 등을 통해 정산 받는 것이 좋다. 만일 큰 금액을 돌려받지 못했다면 전세보증금 반환 소송을 통해 돌려받을 수 있다. 내용증명을 보내놓는 것이 중요하다. 그래야 보증금 반환 소송을 해서 이길 경우 강제집행을 할 수 있다.

- 다가오는 전세 만기, 집주인에게 '언제' 통보해야?

전세나 월세로 임대차계약을 유지하다가 이사를 가야 할 땐 집주인에게 미리 통보를 해야 한다. 최소 2개월 전에 통지해 집주인이 새 세입자를 구할 수 있는 기간을 줘야 한다. 집주인은 이 기간동안 새로운 세입자를 구하고 기존 세입자는 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있다. 2020년 이전엔 1개월 전에만 통지해도 되지만, 그만큼 집주인이 보증금 반환을 준비할 시간이 부족해질 수 있다는 이유로 2개월 전에 통지하도록 법이 개정됐다.

만일 깜박하게 집주인에게 미리 통보를 하지 못한 경우라면 집주인은 전세나 월세 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 오해할 소지가 있다. 때문에 뒤늦게 고지했다가 제때 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 세입자는 집을 나가겠다고 한 시점부터 3개월간 월세나 관리비를 더 부담해야 할 수 있다.

- 집주인의 원상복구 요구, 어디까지 세입자 몫?

일반적으로 세입자가 거주하는 동안 노후된 벽지의 변색 등은 세입자에게 복구 의무가 없다. 싱크대가 낡거나 벽지색 변화 등은 통상의 손실로 집주인에게 보상할 필요가 없는데요. 수도나 배선 등 하자가 발생했을 때도 세입자가 보상할 의무가 없습니다.

다만 세입자가 인테리어를 위해 낡은 가구나 도배지에 페인트칠을 했다면, 그리고 사전동의를 구하지 않았다면 피해 보상을 해야할 수 있다. 민법 제654조는 임차인이 임대인에게 차용물(빌려 쓴 물건)을 반환할 때, 원상으로 회복하도록 규정하고 있다. 전세권의 경우, 민법 제317조는 ‘전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 한다’고 규정한다.

그렇기 때문에 전셋집의 낡은 인테리어를 보수할 목적이라고 해도 사전에 집주인 동의를 반드시 구해야 한다. 세입자가 원상회복 의무를 이행하지 않을 경우, 집주인이 원상회복에 필요한 액수를 보증금에서 빼고 돌려주는 것도 가능하다. [시사캐스트]